‘노도강’ 지역은 중저가 아파트가 많고 재건축·재개발로 투자하는 곳이에요. 그래서 영끌족이라고 부르는 젊은 투자자들이 많이 몰렸어요. 금리가 오르고 정부가 특례보금자리론 등을 축소하면서 유동성 문제가 생겼어요. 그래서 급하게 매물을 내놓는 사람들이 많아졌어요.
서울 아파트 가격의 하락 요인
서울 아파트 가격은 여러 가지 요인에 영향을 받아요. 그중에서 가장 큰 요인은 금리와 정부 정책이에요. 금리는 부동산 시장의 수요와 공급을 조절하는 역할을 해요. 금리가 낮으면 부동산 대출이 쉽고 이자도 적게 내기 때문에 많은 사람들이 부동산을 사려고 해요. 그러면 수요가 늘어나고 가격도 오르게 돼요. 반대로 금리가 높으면 부동산 대출이 어렵고 이자도 많이 내야 하기 때문에 많은 사람들이 부동산을 팔려고 해요. 그러면 공급이 늘어나고 가격도 내리게 돼요.
정부 정책은 부동산 시장의 규제와 지원을 통해 수요와 공급을 조절하는 역할을 해요. 정부는 부동산 시장이 과열되거나 침체되지 않도록 적절한 규제와 지원을 해야 해요. 예를 들면 부동산 시장이 과열되면 투기적 수요를 억제하고 실수요를 보호하기 위해 대출한도를 낮추거나 세금을 높이는 등의 규제를 해야 해요. 반대로 부동산 시장이 침체되면 실수요를 활성화하고 투자수요를 유도하기 위해 대출한도를 높이거나 세금을 낮추는 등의 지원을 해야 해요.
최근에는 금리가 인상되고 정부가 부동산 규제를 강화하면서 서울 아파트 가격이 하락하고 있어요. 작년에는 코로나19로 인한 경제 위기와 저금리 정책으로 인해 부동산 시장이 과열되었어요. 그래서 정부는 특례보금자리론과 특별공급 등의 지원 정책을 축소하고, 대출한도와 세금 등의 규제 정책을 강화했어요. 올해에는 코로나19 백신 접종과 경제 회복으로 인해 금리가 인상되기 시작했어요. 그래서 부동산 대출이 어렵고 이자도 많이 내야 하기 때문에 많은 사람들이 부동산을 팔려고 하고 있어요. 그러면 공급이 늘어나고 가격도 내리게 되는 거예요.
‘노도강’ 지역의 특징과 문제점
‘노도강’ 지역은 서울 북부권에 있는 노원구, 도봉구, 강북구를 말해요. 이 지역은 중저가 아파트가 많고 재건축·재개발로 투자하는 곳이에요. 그래서 영끌(영등포·광명·철산)족이라고 부르는 젊은 투자자들이 많이 몰렸어요. 이들은 저금리와 대출 여건이 좋을 때 재건축·재개발 단지를 저렴하게 사서 재건축·재개발 완료 후 고가로 팔아서 차익을 남기려고 했어요.
그런데 최근에 금리가 오르고 정부가 부동산 규제를 강화하면서 ‘노도강’ 지역의 아파트 가격은 40% 안팎으로 급격하게 하락했어요. 왜 그럴까요? 그 이유는 유동성 문제와 실수요 부족 때문이에요. 유동성 문제란 자신이 가진 자산을 현금으로 바꾸기 어렵다는 것을 말해요. 재건축·재개발 단지를 사려면 대출을 많이 받아야 해요. 그런데 금리가 오르면 이자도 많이 내야 하고, 대출한도도 낮아져서 대출을 갚기 어려워져요. 그래서 급하게 자신의 아파트를 팔아야 하는데, 다른 사람들도 같은 상황이라서 아파트 가격이 계속 떨어져요.
실수요 부족이란 자신이 직접 살거나 쓰기 위해 부동산을 구입하는 수요가 없다는 것을 말해요. ‘노도강’ 지역은 중저가 아파트가 많아서 실수요자들에게 인기가 있었어요. 그런데 최근에는 정부가 특례보금자리론과 특별공급 등의 지원 정책을 축소하면서 실수요자들의 구매력이 줄었어요. 또한 ‘노도강’ 지역은 교육 여건과 교통 편의성 등의 생활환경이 다른 지역보다 떨어진다는 인식도 있어서 실수요자들의 선호도가 낮아졌어요.
결론: 부동산 시장의 변화에 대비하자
서울 아파트 가격은 금리와 정부 정책 등의 여러 요인에 영향을 받아서 오르락내리락해요. 그런데 최근에는 금리가 인상되고 정부가 부동산 규제를 강화하면서 전반적으로 하락세를 보이고 있어요. 특히 ‘노도강’ 지역은 유동성 문제와 실수요 부족 때문에 40% 안팎으로 급격하게 떨어졌어요.
이런 상황에서 우리는 어떻게 해야 할까요? 우선 부동산 시장의 변화에 대해 잘 알아야 해요. 금리와 정부 정책은 어떻게 바뀌고 있는지, 서울 아파트 가격은 어떻게 움직이고 있는지, 내가 사는 지역은 어떤 특징과 문제점이 있는지 등을 잘 파악해야 해요. 그리고 부동산 시장의 변화에 따라 자신의 재정 상황과 목표에 맞는 계획을 세워야 해요. 예를 들면 부동산을 사거나 팔거나 할 때는 시기와 가격을 잘 고려해야 하고, 부동산 대출을 할 때는 이자와 상환능력을 잘 고려해야 하고, 재건축, 재개발을 할 때는 법률과 절차를 잘 고려해야 해요.
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