전세사기 피해자를 위한 특별법이 나왔어요!

전세사기를 막기 위해서는 임차권 등기를 하거나 대항력과 확정일자를 확보하는 것이 중요합니다. 또한 임대인의 신용도를 확인하고 계약서를 꼼꼼히 읽는 것도 필요합니다. 국회에서는 전세사기 피해자를 보호하고 사기행위를 막기 위한 특별법을 만들었습니다.

 

 

전세사기 특별법의 주요 내용

전세사기 특별법은 4가지 조건을 충족하는 피해자에게 최우선변제금과 신용회복프로그램 등의 혜택을 제공합니다. 최우선변제금은 새로운 주택 구입 또는 임차 비용에 사용할 수 있는 대출로서, 무이자 또는 저리로 받을 수 있습니다. 신용회복프로그램은 전세자금대출을 갚지 못해 신용불량이 될 위기에 처한 때에는 20년간 무이자로 나눠 갚을 수 있도록 하는 프로그램입니다. 이러한 혜택을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.

• 대항력과 확정일자를 확보하거나 임차권 등기를 마친 경우입니다. 대항력이란 임차인이 임대인과 계약한 후 임차주택에 입주하면 임대인이 임차권을 부인하거나 타인에게 양도할 수 없는 권리를 말합니다. 확정일자란 임차권이 확정된 날짜를 말합니다. 임차권 등기란 임차권을 등기부에 기록하는 것으로, 임차권의 존재와 범위를 명확하게 하고 타인에게 대항할 수 있게 해 줍니다.
• 임차주택에 대한 경·공매나 임대인의 파산·회생 절차가 개시된 경우입니다. 경·공매란 법원이 재산을 압류한 후 경매나 공매로 처분하는 것을 말합니다. 파산·회생 절차란 재산이 부채보다 적거나 부채를 갚을 수 없는 자가 법원에 신청하여 재산을 처분하거나 부채를 조정하는 절차를 말합니다. 이런 경우에는 임차권이 소멸될 수 있습니다.
• 임대차보증금이 최대 5억 원 이내인 경우입니다. 이는 전세사기 피해자의 범위를 넓히기 위한 조치입니다. 기존에는 3억 원 이내였습니다.
• 수사개시 또는 반환능력 없는 자에게 소유권을 양도하는 등 전세사기로 의심되는 경우입니다. 이는 전세사기의 유형과 방법이 다양하고 복잡하기 때문에 구체적으로 규정하기 어려운 경우를 포함하기 위한 조치입니다.

 

 

전세사기 특별법의 한계와 문제점

• 피해금액을 직접 변제하는 내용이 없어 실효성이 떨어집니다. 전세사기 특별법은 피해자에게 최우선변제금과 신용회복프로그램 등의 혜택을 제공하지만, 이것은 결국 대출이므로 피해자가 나중에 갚아야 합니다. 즉, 피해자가 입은 손실을 국가가 부담하는 것이 아니라, 피해자가 부담하는 것입니다. 따라서 피해자의 심리적 부담과 경제적 부담을 완전히 해소할 수 없습니다.
• 가해자에 대한 형사처벌을 강화하는 부분이 빠져 있습니다. 전세사기는 사기죄로 처벌받을 수 있지만, 사기의 고의를 인정하기 어렵거나 조직적인 범죄인 경우에는 사기죄가 적용되지 않거나 가중 처벌되지 않습니다. 또한 범죄수익 환수에 관한 규정도 없어서 가해자가 범죄수익을 몰수당하지 않거나 피해자에게 환부되지 않습니다. 이런 경우에는 가해자가 범죄로부터 얻은 이익을 그대로 유지하거나 다른 범죄에 사용할 수 있습니다.
• 피해 유형을 구체적으로 특정하지 않고 넓게 정의하고 있습니다. 전세사기의 유형과 방법은 다양하고 복잡하기 때문에 모든 경우를 규정하기 어렵다는 점은 이해할 수 있습니다. 하지만 넓게 정의하면 피해자의 인정 여부나 혜택의 적용 범위 등에 대해 판단하기 어렵거나 오류가 발생할 수 있습니다. 또한 넓게 정의하면 실제로 전세사기와 관련이 없는 경우도 포함될 가능성이 있습니다.

 

 

전세사기 특별법의 개선 방안과 대책

• 피해금액을 직접 변제하거나 범죄수익을 몰수하여 환부하는 방식으로 개선할 필요가 있습니다. 이렇게 하면 피해자의 심리적 부담과 경제적 부담을 줄일 수 있고, 가해자가 범죄로부터 얻은 이익을 상실하게 할 수 있습니다. 또한 국가가 피해금액을 변제하면 가해자에 대한 구상권이 발생하므로, 국가가 가해자로부터 손실을 회수할 수 있습니다.
• 가해자에 대한 형사처벌을 강화하고, 조직적인 전세사기 범죄에 대해서도 가중 처벌하거나 사기죄를 적용할 수 있도록 할 필요가 있습니다. 이렇게 하면 가해자의 범죄 동기를 억제하고, 범죄 예방과 소탕에 도움이 됩니다. 또한 범죄수익 환수에 관한 규정도 마련하여 국가가 범죄수익을 몰수하고, 일정한 절차를 거쳐 피해자에게 환부할 수 있도록 할 필요가 있습니다.
• 피해 유형을 구체적으로 특정하고, 각 유형별로 피해 구제 방식을 달리 정하는 방향으로 개선할 필요가 있습니다. 이렇게 하면 피해자의 인정여부나 혜택의 적용 범위 등에 대해 명확하고 정확하게 판단할 수 있습니다. 또한 실제로 전세사기와 관련이 없는 경우를 배제할 수 있습니다. 예를 들어, 전세사기의 유형을 임차권 부인형, 임대차보증금 반환불능형, 임차권 양도형 등으로 구분하고, 각 유형별로 피해자의 인정 기준과 혜택의 내용을 달리 규정할 수 있습니다.