최근 집값이 급격히 하락하면서 전세보증금보다 낮아진 깡통주택이 늘고 있습니다. 이런 주택의 집 주인들은 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하고 경매에 내놓게 되는데요. 그러나 경매에서도 원하는 가격을 얻지 못해 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 많습니다. 이런 상황은 어떻게 발생하게 되었고, 어떻게 해결할 수 있을까요? 이번 글에서는 집값 하락의 원인과 영향, 그리고 대책에 대해 알아보겠습니다.
집값 하락의 원인은 무엇일까?
우리나라의 집값은 지난 몇 년 동안 끊임없이 오르기만 했습니다. 특히 수도권에서는 집값이 하늘을 찌르는 듯 폭등했습니다. 그런데 최근에는 집값이 하락세로 돌아섰습니다. 수도권 아파트 값은 올해 2월과 3월에 두 달 마이너스를 기록했습니다. 이런 집값 하락의 원인은 무엇일까요?
- 금리인상
금리가 오르면 대출하기 어려워지고, 대출을 갚기도 힘들어집니다. 그래서 금리가 오르면 집을 사거나 팔기 어려워지고, 집값이 내려가게 됩니다. 반대로 금리가 내려가면 대출하기 쉬워지고, 대출을 갚기도 쉬워집니다. 그래서 금리가 내려가면 집을 사거나 팔기 쉬워지고, 집값이 올라가게 됩니다. - 부동산 정책의 변화
정부는 집값 상승을 억제하기 위해 여러 가지 부동산 정책을 내놓았습니다. 예를 들어 임대차보호법을 개정하여 전세계약 기간을 2년에서 4년으로 연장하고, 전세금 반환 보증제도를 도입하였습니다. 또한 공공주택 공급을 확대하고, 두기과열지구를 확대하고, 세금과 대출규제를 강화하였습니다. 이런 정책들은 집주인들의 부담을 늘리고, 임차인들의 권리를 보호하였습니다.
집값 하락이 미치는 영향은 무엇일까?
일반적으로 집값이 오르면 집을 가진 사람은 부자가 되고, 집을 가지지 못한 사람은 가난해지는 것으로 알려져 있습니다. 그러나 집값이 떨어지면 반대의 현상이 나타납니다. 집을 가진 사람은 재산가치가 줄어들고, 집을 가지지 못한 사람은 주거비 부담이 줄어들고, 내 집 마련의 기회가 늘어납니다. 또한 집값이 떨어지면 세금도 줄어들게 됩니다. 공시가격이 하락하면 재산세와 종부세, 양도소득세 등의 세금 부담이 낮아집니다. 하지만 집값이 하락하는 것이 모두 좋은 것은 아닙니다. 예를 들어, 집값이 하락하면 담보가치가 줄어들어서 대출하기 어려워지고, 대출을 갚기도 힘들어집니다. 또한 집값이 하락하면 소득감소 효과와 부의 효과로 인해 소비를 자제하게 됩니다. 그러면 경기가 침체되고 물가도 낮아질 수 있습니다.
집값 하락에 대처하는 방법은 무엇일까?
집값이 하락하면 추자자와 실수요자 모두 불안해지며, 투자자는 재산가치가 줄어들고, 실수요자는 내집 마련의 타이밍을 잡기 어렵습니다. 그렇다면 집값이 하락할 때 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?
투자자의 경우에는 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
- 주택을 처분하지 않고 유지 : 부동산은 장기적인 투자 수단이므로 단기적인 가격 변동에 흔들리지 않는 것이 중요합니다. 주택을 처분하면 세금과 수수료 등의 비용도 발생하고, 다시 사려고 할 때 가격이 오를 수도 있습니다. 따라서 현재 주택을 유지하면서 인플레이션에 대응하고, 장기적인 가치 상승을 기대하는 것이 좋습니다.
- 상급지로 갈아타는 것 : 상급지는 상승할 때도 가장 크게 상승하지만, 하락할 때도 가장 크게 하락합니다. 그러므로 하급지와 상급지 간의 가격 격차가 줄어드는 시기에 상급지로 갈아타면 장기적으로 더 큰 수익을 낼 수 있습니다.
실수요자의 경우에는 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
- 청약 : 무주택자에게 추천할 만한 내 집 마련 방법입니다. 청약을 통해 주택을 구입하면 시세보다 저렴하게 구입할 수 있고, 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제 등의 정책으로 인해 분양가가 과도하게 오르지 않습니다. 또한 청약은 실거주 목적으로만 가능하므로 투기적인 수요와 경쟁하지 않아도 됩니다. 따라서 하락장에서는 청약을 통해 내 집 마련의 기회를 잡는 것이 좋습니다.
- 전세나 월세 : 주거비 부담이 줄어들고, 내 집 마련에 필요한 자금을 저축할 수 있습니다. 또한 집값이 하락하면 전세가나 월세가도 하락하므로, 계약을 갱신할 때마다 조건을 개선할 수 있습니다. 그리고 집값이 상승할 때 적절한 타이밍에 구입할 수 있습니다. 따라서 하락장에서는 전세나 월세를 통해 유연하게 대처하는 것도 좋습니다.
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